Der letzte Märztag ist zugleich auch der erste «offizielle Zügeltag» des Jahres. Generell wechseln vor allem Mieter von kleinen Wohnung am häufigsten ihr Zuhause. Zudem wird das Zügelverhalten auch vom Beziehungsstatus beeinflusst.
Wie in vielen anderen Städten und Kantonen gelten der 31. März und der 30. September auch in Zürich als «offizielle Zügeltage». Die meisten Mietverträge orientieren sich an diesen Terminen. Und so wird auch diesen Donnerstag wieder das grosse Zügeln in der Stadt stattfinden.
Pro Jahr ziehen im ganzen Kanton Zürich 80 000 Haushalte in eine leere Wohnung ein. Gemessen am Bestand von etwa 750 000 Wohnungen ergibt das eine sogenannte Einzugsquote von über 10 Prozent. Die Häufigkeit von Wohnungsumzügen ist für den Immobilienmarkt relevant. So ist das Angebot an freien Wohnungen massgeblich davon bestimmt. Wechsel bieten zudem oft auch Gelegenheit für Renovationen und Mietzinsanpassungen. Nicht zuletzt beeinflussen Wohnungswechsel auch die Stabilität von Nachbarschaften.
Doch wie häufig kommt es tatsächlich zu einem Wohnungswechsel? Genau das hat das Statistische Amt des Kantons Zürich genauer untersucht. Dabei kam heraus, dass Umziehende meistens Objekte beziehen, die bereits vorher bewohnt waren. Nur etwa 11 Prozent der zügelnden Haushalte beziehen einen Neubau. Die Coronapandemie scheint dabei keinen Einfluss auf die Wohnungswechsel zu haben: Die Zahl der Wohnungseinzüge lag im Jahr 2020 etwa auf dem Niveau der Vorjahre.
Weniger Wechsel bei Wohneigentum
Die Häufigkeit von Wohnungswechseln unterscheidet sich je nach Wohnungstyp und -grösse stark. Bei normalen Vier-Zimmer-Mietwohnungen ziehen pro Jahr rund 11 Prozent der Haushalte neu ein. Bei gemeinnützig vermieteten Wohnungen (6 Prozent) und bei Wohneigentum (4 Prozent) mit gleicher Zimmerzahl sind Wechsel deutlich seltener. Klar ist das Muster auch hinsichtlich der Wohnungsgrösse: Die Einzugsquoten sinken mit steigender Zimmerzahl. Das spiegelt sich auch in der Wohndauer. Bei Ein-Zimmer-Wohnungen jeglichen Typs – Long-Stay-Apartments und Personalunterkünfte eigeschlossen – zieht die Hälfte der Haushalte innerhalb von rund zwei Jahren wieder weiter. Bei Fünf-Zimmer-Wohnungen dauert es hingegen rund sieben Jahre, bis sich die Bewohnerschaft zur Hälfte erneuert hat.
Darüber hinaus hat eine Umzugsumfrage der Immobilienmarktplatz-Plattform Homegate im Kanton Zürich vom vergangenen Jahr ergeben, dass Zürcher vor allem der Liebe wegen ihre Zügelkartons packen. So gaben die meisten Befragten – de facto 16 Prozent – an, dass sie aufgrund einer Änderung im Beziehungsstatus umgezogen seien. Im Schnitt haben die befragten Zürcher für ihren Umzug ins neue Heim 39 Umzugskisten benötigt.
Die unterschiedliche Umzugsintensität hängt eng zusammen mit den Eigenschaften der Haushalte, die typischerweise in den verschiedenen Wohnungsarten leben. Haushalte, in denen die älteste Person jünger als 35 ist, belegen überdurchschnittlich oft kleine Wohnungen und haben, verglichen mit älteren Haushalten, auch eine höhere Auszugswahrscheinlichkeit. Familienhaushalte hingegen sind in kleinen Wohnungen untervertreten. Sie belegen in der Regel grosse Wohnungen und neigen auch kaum dazu auszuziehen, es sei denn, die Zahl der Kinder steige.
In dicht besiedelten zentralen Gebieten ist die Fluktuation grösser als im Umland. In den Städten Zürich und Winterthur sowie im Limmat- und im Glattal liegen die Einzugsquoten über dem kantonalen Durchschnitt. Tiefer sind sie im Weinland und im Winterthurer Umland.
Dabei spielt allerdings auch der Umstand eine wichtige Rolle, dass sich die Struktur des Wohnungsbestands regional unterscheidet: Auf dem Land ist der Anteil von grossen Wohnungen, deren Bewohnerschaft selten wechselt, höher als in den Zentren. Wohnungswechsel wirken sich zudem systematisch auf die Belegungsdichte aus. Bei Familienwohnungen mit vier oder mehr Zimmern folgen oft grössere Haushalte auf kleine.
Junge leben in kleinen Wohnungen
Bei Vier-Zimmer-Wohnungen ist die Zunahme der Belegungsdichte noch relativ klein, bei den grösseren Familienwohnungen jedoch markant. Bei kleinen Wohnungen mit maximal drei Zimmern bleibt die Belegungsdichte bei einem Wechsel etwa gleich oder nimmt sogar leicht ab.
Für Wohnungssuchende relevant ist, dass die zurzeit stark nachgefragten Wohnungstypen (Eigentum, gemeinnützige Wohnungen und Familienwohnungen) dem Markt nach einem Einzug für einen längeren Zeitraum entzogen bleiben. Dies hat zur Folge, dass der Bau neuer Wohnungen das Angebot in diesen Wohnungssegmenten kurzfristig zwar stark beeinflussen kann, der Effekt jedoch schnell verpufft, weil es lange dauert, bis die einmal bezogenen Objekte wieder frei werden. (rad./pd.)